16 грудня 2019 року у Верховній Раді України за номером 2606 було зареєстровано законопроект “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку”.

У пояснювальній записці до законопроекту автор стверджує, що “законопроект спрямований на реформування застарілої системи управління житлом, створення конкурентного ринку управителів і ринку якісних комунальних послуг та належного управління майном”. Цікаво, що автор вважав за необхідне зробити й таке застереження: “норми законопроекту не спрямовані на обмеження прав співвласників багатоквартирного будинку, зокрема прав власності, адже співвласники і надалі матимуть можливість вибору форми управління майном багатоквартирного будинку”.

Те, що автор вважав за потрібне спеціально запевнити, ніби “норми законопроекту не спрямовані на обмеження прав співвласників багатоквартирного будинку”, інтригує і змушує уважніше вчитатися у текст законопроекту.

Спільнота ПроОСББ уважно вивчила законопроект. Ось коротко суть основних його нововведень:

В цілому, з проведеного аналізу вбачається, що законопроект 2606 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку” спрямований на лобіювання інтересів забудовників та афілійованих із ними управителів багатоквартирних будинків, а також на дезорганізацію роботи ОСББ, фактичне унеможливлення самостійного управління багатоквартирним будинком співвласниками.

“Технічні” недоліки та внутрішня неузгодженість законопроекту, в свою чергу, призведуть до фактичного паралічу в застосуванні Законів України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” та “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Це дасть простір для корупції та створить умови для вирішення спірних ситуацій “в ручному режимі” - в тому числі із залученням “заангажованих” забудовником посадових осіб правоохоронних органів.

Наш загальний висновок - законопроект 2606 є корупціогенним і тому категорично неприйнятним. Тож просимо Верховну Раду України його відхилити.

Нижче наводимо докладніший аналіз основних положень законопроекту.

1. Дозвіл забудовникам "ініціювати" створення ОСББ і де-факто контролювати перебіг установчих зборів (зміни до статті 6 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” (далі - Закон про ОСББ), статті 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (далі - Закон “Про особливості...”), статті 19 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”).

Нагадаємо, до 2015 року суттєвою проблемою було створення “кишенькових” ОСББ з ініціативи забудовників. Змінами 2015 року така схема створення фіктивних ОСББ була унеможливлена. Нині ж законопроектом фактично пропонується реанімувати схеми створення забудовниками кишенькових ОСББ. Цьому сприяє і запропонована проектом нова норма статті 6 Закону про ОСББ, за якою “у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках приміщення для проведення установчих зборів надає забудовник”. Тобто, створюються умови, коли тільки “правильна” ініціативна група зможе провести установчі збори - під наглядом забудовника. Цікаво, яка би з подачі забудовників склалася судова практика в разі прийняття цієї норми - проводити установчі збори в приміщеннях, наданих не забудовником, стало би неправомірно?

2. Фактичне вихолощення таких форм управління як ОСББ та самостійне управління будинком співвласниками, із заміною цих двох форм на фактичне управління управителем “під вивіскою” ОСББ чи “самостійного” управління.

Так, запропоновані проектом зміни до статті 12 Закону про ОСББ вимагають, щоб у складі правління ОСББ або серед його найманих працівників був щонайменше один управитель - в розумінні “особи, що пройшла професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)", має чинний сертифікат та внесена до реєстру атестованих осіб у порядку, визначеному чинним законодавством”. Додатково, законопроект змінює редакцію статті 22 і забороняє самозабезпечення ОСББ без залучення управителя або залучення в правління чи в штат особи, що пройшла вищезгадану атестацію як управитель.

Ще більш радикальні зміни пропонуються до Закону “Про особливості...”. Так, у статті 9 пропонується встановити, що “співвласники багатоквартирного будинку зобов’язані призначити уповноважену особу ... для забезпечення виконання рішень співвласників”. Фактично, йдеться про постійно діючого “уповноваженого” - що суперечить решті положень того ж Закону. При цьому таку “уповноважену особу” проект дозволяє обирати виключно з числа “атестованих” управителів. При цьому проект уточнює, що можна і “не з числа співвласників”. Додатково проект регламентує права і обов’язки такого “оперуповноваженого” та умови договору (!) співвласників з ним.

В підсумку, не лишається жодних сумнівів, що під “уповноваженою особою” співвласників в законопроекті ховається той-таки управитель, лише під іншою “вивіскою”. При цьому - співвласникам не лишають жодних альтернатив. Адже, як видно з описаних вище правок до Закону про ОСББ, навіть в ОСББ за проектом не можна обійтися без найнятого в той чи інший спосіб управителя.

3. Ускладнення механізму самостійного обрання управителя співвласниками, запровадження непрозорих умов укладання договорів з управителем, ускладнення припинення (розірвання) договору.

Якщо сьогодні управителя та умови договору з ним загальні збори визначають вільно на власний розсуд, то запропоновані проектом зміни до статті 12 Закону про ОСББ передбачають, що управитель обиратиметься “на конкурсній основі щонайменше з трьох учасників конкурсу”, ще й у порядку, який встановлюватиметься Мінрегіоном. Крім того, законопроект визначає, яких учасників допускати до конкурсу, а яких ні. Фактично, законопроект знищує свободу вибору для ОСББ, причому закладає норми, які будуть слугувати формальними підставами для нескінченних оскаржень результатів “конкурсів”.

Більше того, правки до статті 11 Закону “Про особливості...” та статті 15 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” (далі - Закон про ЖКП) передбачають, що договір з управителем може підписувати від імені всіх співвласників будь-яка особа, в тому числі не співвласник багатоквартирного будинку. В сукупності з наведеними вище новаціями ця норма значно спрощує несумлінним управителям “вхід” у будинок.

А от вигнати управителя в разі прийняття законопроекту стане важче: зміни до названих щойно статей передбачають, що договір з управителем укладається на будь-який строк (нині договір укладається на 1 рік, з можливою пролонгацією). Нагадаємо, укладання договорів “управителями” на кілька десятків років було поширеною практикою до 2015 року - і співвласникам доводилося докладати чималих зусиль, щоб такі договори розірвати.

4. Розширення прав управителя та покладання додаткових обов’язків на ОСББ.

Законопроект змінами до статті 7 Закону “Про особливості...” зобов’язує співвласників виконувати “інструкції управителя щодо належного використання спільного майна”. А зміни до статті 8 Закону про ЖКП наділяють управителя правом “робити співвласникам попередження про порушення ними своїх зобов’язань за договором управління, інших законних вимог і вимагати їх дотримання”. Така пропозиція порушує принцип рівності сторін та зайвий раз підтверджує, що законопроект спрямований на лобіювання інтересів управителів - притому тієї їх частини, яка не вміє цивілізовано працювати з клієнтами, окрім як мовою погроз і ультиматумів.

Більше того, зміни до тієї ж статті 8 дозволяють управителеві - неочікувано - “вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю”. Тобто, управителю, найнятому для утримання спільного майна, дозволено отримувати відшкодування збитків, завданих цьому майну, від самого ж власника цього майна! Тобто, постраждало майно, а кошти - управителю! Такий підхід суперечить і цивільному законодавству і здоровому глузду: з якогось дива відшкодування збитків отримує не власник майна, а абсолютно стороння особа - управитель.

До прав управителя в цій же статті додається право “відчужувати майно, передане в управління, укладати щодо нього договір застави чи інші правочини” - звісно, “лише за рішенням загальних зборів об’єднання”. Але ж чинний закон такого права управителеві не дає взагалі за жодних обставин!

У цих пропозиціях відчувається підсвідоме ототожнення управителя з архаїчним “балансоутримувачем”, де-факто “власником” будинку.

Тим часом на ОСББ законопроект (зміни до статей 16 і 22 Закону про ОСББ, до статті 8 Закону про ЖКП) покладає низку обов’язків фактично як на сторону договору з управителем: ОСББ виявляється таким собі “посередником”, який повинен контролювати управителя та відповідає за управителя перед співвласниками. Об’єднанню ж, а не співвласникам, управитель повідомлятиме, наприклад, про “необхідність реконструкції, реставрації та капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку”. Складається враження, що в законопроекті є намагання “відгородити” управителя від безпосереднього спілкування зі співвласниками. Щоправда, гроші зі співвласників управителі збиратимуть напряму - адже за статтею 15 Закону про ЖКП сторонами договору є власне управитель та безпосередньо співвласники, і це положення законопроект не зачіпає.

Є й норми, які здатні фактично дезорганізувати роботу правління ОСББ. Так, зміни до статті 14 Закону про ОСББ передбачають необмежене право співвласників знайомитися з будь-якими документами ОСББ і робити з них копії та виписки (принагідно зауважимо, що стосовно управителів такого необмеженого права ознайомлення саме безпосередньо з первинними документами законопроект не передбачає). Голови правлінь добре розуміють, що, користуючись такою нормою, всього лише кілька осіб здатні паралізувати роботу правління, де-факто вилучивши первинні облікові документи на невизначений час. Жодної відповідальності співвласника за псування чи втрату документів законопроект, звісно, не передбачає.

5. Створення єдиної на всю країну системи “електронного голосування” в ОСББ.

Звісно, не може ж законопроект бути суцільно ретроградним. Має бути в ньому щось прогресивне. І ось - у статтях 6, 6-1 і 10 Закону про ОСББ пропонується створення та застосування “електронної системи взаємодії та прийняття рішень в об’єднанні”. Ця система, судячи з опису, має бути єдиною на всю країну та забезпечувати “створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік, та надання інформації щодо управління багатоквартирним будинком, голосування співвласниками за питання, винесені на розгляд загальних зборів об’єднання, а також електронну взаємодію між співвласниками, об’єднанням та управителем при здійсненні їхніх прав та виконанні обов’язків”.

Щоправда, ніхто й сьогодні не забороняє ОСББ розміщувати інформацію для співвласників хоч на власних сайтах, хоч у соцмережах, а заповнювати в електронному вигляді листки письмового опитування та накладати на них свій електронний цифровий підпис співвласники - коли б хотіли - можуть також вже зараз без будь-якої “електронної системи”: це дозволено Законом України “Про електронні документи та електронний документообіг”.

Якщо комусь видається замало наявності загального дозволу в щойно згаданому законі, то можна просто доповнити Закон про ОСББ прямим посиланням на Закон України “Про електронні документи та електронний документообіг”. Втім, законопроект наполягає саме на створенні окремої системи, і приділяє їй чималу увагу, але при цьому на Закон України “Про електронні документи та електронний документообіг” не має жодного посилання. Чому? Можливо, тому, що прості й прозорі рішення не є метою законопроекту?

Адже законопроект передбачає, що “електронна система розробляється суб’єктом господарювання, обраним на конкурсі, який проводиться центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, та за технічним завданням цього органу”. Залишивши за дужками питання корупціогенності норми, яка передбачає розроблення фактично монопольної в масштабах країни системи за бюджетні кошти, звернемо увагу на те, що законопроект передбачає, серед іншого, й обов’язок голови правління об’єднання чи “іншого організатора проведення загальних зборів” “забезпечити щонайменше одне робоче місце, яке надає технічну можливість використання Електронної системи для голосування, з вільним доступом до такого робочого місця для кожного співвласника”.

Крім названих недоліків по суті, законопроект не відповідає вимогам нормопроектної техніки, є внутрішньо неузгодженим, використовує некоректну термінологію (як-от положення про те, що ОСББ встановлює “тарифи на утримання”).

У зв’язку з викладеним, закликаємо Верховну Раду України відхилити законопроект 2606 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку”.

Джерело: ВСЕ ПРО ОСББ В УКРАЇНІ